賃貸不動産を共有で相続するデメリット｜契約・修繕・売却で揉めやすいポイントとは？

アパートや貸家などの賃貸不動産を相続する場合、
相続人同士で「共有名義」にしてしまうケースがよくあります。

しかし、賃貸不動産の共有相続には大きなデメリットが潜んでいます。
法律上の手続きや意思決定に制約が多く、トラブルや空室リスクにつながることもあります。

この記事では、共有で相続した場合の具体的なデメリットと注意点を解説します。

1. 賃貸借契約には共有者の「過半数」の同意が必要

賃貸不動産で重要なのが、新たな賃貸借契約や更新の判断です。

民法では、共有物の管理行為（賃貸借契約の締結・更新など）には：

共有者の持分価格の過半数の同意が必要（民法252条）

➡ 賃貸経営のスピード感が損なわれ、入居率にも影響が出る恐れがあります。

2023年の民法改正により、共有物の変更に関する規定が明確化されました。

✅ 保存行為（修理・補修など）→ 単独で可能
✅ 変更を伴わない修繕（屋根修理など）→ 過半数で可能
❌ 用途を変えるようなリノベーション → 全員の同意が必要

➡ 「一部の相続人が修繕に消極的」「費用負担で揉める」ケースがよくあります。

相続人の間で「もう維持できないから売却しよう」という話が出たとき、
共有不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。

➡ 将来的な選択肢が狭まり、資産価値が目減りすることもあります。

一度共有で登記すると、後から分割して単独所有にするには贈与や売買が必要です。
持分放棄や買い取りにも、税務上の注意点があります。

➡ 相続時にしっかりと話し合い、共有ではなく単独所有にする工夫が重要です。

方法	内容
共有ではなく代償分割	不動産は1人が取得し、他の相続人に現金で補償する
遺言書で配分を指定	生前に「誰が賃貸物件を継ぐか」明記しておく
管理委任契約	共有者の1人に管理・運営を一任し、運営の効率化を図る
民事信託の活用	収益不動産を信託財産として管理する方法もある（専門家相談要）

賃貸不動産は共有相続にすると揉める・動けない・損をするの三重苦に陥りやすい資産です。
相続前から、誰が承継するか・どう分けるかを決めておくことが最大の対策となります。

心配な方は、専門家に早めに相談されることをおすすめします。

みのり青山では、相続や遺産分割のお悩みや手続きの進め方に関して、初回相談無料で対応しております。

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